Desde as iniciativas pioneiras da década de 1960 nos Estados Unidos, os projetos de reconversão funcional e socioeconômica tipo waterfront vêm se multiplicando pelo mundo, para transformação de áreas portuárias urbanas obsoletas e abandonadas. Um exemplo destas iniciativas é a Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha (OUCPM) que se refere a um conjunto de intervenções urbanas e econômicas na zona portuária do Rio de Janeiro. A partir de um investimento histórico, catalisado pelos Jogos Olímpicos de 2016, a pesquisa visa analisar o comportamento do mercado imobiliário corporativo, verificando o impacto do capital público e privado na OUCPM, através da investigação da ocupação dos edifícios corporativos e do uso dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), instrumento de outorga onerosa que possibilita o direito acessório de construir. Mediante este instrumento, e com o Estado como agente viabilizador, será analisado o grau de interferência pública, que, associado ao capital privado, gerou a valorização imobiliária nesta região e impactou o cotidiano dos moradores originais. O uso planejado e o efetivo dos CEPACs demostram a resiliência da OUCPM, quando colocados em uma linha do tempo para compreender o grau de evolução deste grande projeto urbano. O estudo se destina a compreender o comportamento do mercado imobiliário local e o perfil dos investidores, comparando as projeções iniciais ao atual processo de ocupação e vacância dos projetos licenciados e executados no primeiro ciclo de implantação da OUCPM até 2023, analisando a relação deste ciclo inicial de arquitetura icônica com o atual ciclo de empreendimentos residenciais, para assim verificar o desempenho do valor dos CEPACs da OUCPM. A reflexão mostra-se pertinente no contexto das discussões atuais em torno da nova rodada de intervenções da atual gestão do prefeito do Rio de Janeiro Eduardo Paes na área central, que se mostram como uma nova tentativa de consolidação do Porto Maravilha.